一、有利因素

　　（一）樓市常態(tài)化調(diào)控，有利于房地產(chǎn)業(yè)健康運行

　　隨著我國城市化進(jìn)程的不斷加快，各地房價經(jīng)歷了一輪又一輪的上漲，如今多地房地產(chǎn)市場已經(jīng)呈現(xiàn)飽和狀態(tài)，為了還原房子的居住功能，近年來國家出臺限購、限貸、限價、限售、限商、租售同權(quán)、增加土地供應(yīng)以及推進(jìn)房產(chǎn)稅立法等多項措施，房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)從最初對量的管控，轉(zhuǎn)向壓縮牟利空間，打擊投機行為和炒房行為，促使住房向居住屬性回歸，如今房住不炒已經(jīng)成為房產(chǎn)調(diào)控的基本原則。為防止區(qū)域樓市出現(xiàn)明顯波動，各地樓市政策紛紛進(jìn)入微調(diào)時期，調(diào)控舉措呈現(xiàn)常態(tài)化趨勢，有利于房地產(chǎn)事業(yè)健康長遠(yuǎn)發(fā)展。

　　（二）養(yǎng)老地產(chǎn)將迎來紅利

　　兩會中提到：我國人均預(yù)期壽命將達(dá)到76.7歲。積極應(yīng)對人口老齡化，發(fā)展居家、社區(qū)和互助式養(yǎng)老，推進(jìn)醫(yī)養(yǎng)結(jié)合，提高養(yǎng)老院服務(wù)質(zhì)量。這實際上就是要推動養(yǎng)老事業(yè)的發(fā)展，其中一個就是養(yǎng)老地產(chǎn)的發(fā)展。未來5到10年將是養(yǎng)老地產(chǎn)發(fā)展的黃金機遇期。我國的人口老齡化速度非?？欤A(yù)計到2025年，中國超過60歲的老人將會超過3億，到2050年將會超過5億，長期來看養(yǎng)老地產(chǎn)將會是經(jīng)濟(jì)發(fā)展的一個重要熱點。

　　養(yǎng)老地產(chǎn)的紅利主要來自三個方面。其一，老齡人口增多，人均壽命延長，養(yǎng)老時間延長，就這會提高市場對房屋的需求，包括數(shù)量上的需求和時間上的需求。其二，六零后的子女大多都是獨生子女，獨特的家庭結(jié)構(gòu)讓六零后很少會依賴子女解決養(yǎng)老問題，而是選擇社區(qū)養(yǎng)老或商業(yè)化養(yǎng)老，從而增加養(yǎng)老地產(chǎn)的需求。其三，從社會發(fā)展方面看，3到5年之后是養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)的風(fēng)口，其他跟養(yǎng)老地產(chǎn)相關(guān)的一些養(yǎng)老產(chǎn)業(yè)也會慢慢的發(fā)展起來。

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)在城鎮(zhèn)化、舊房改造中仍有機會

　　首先，城鎮(zhèn)化的發(fā)展仍然還有紅利。截至2017年末我國的城鎮(zhèn)化比例為58.52%，未來還會有更多的農(nóng)業(yè)人口進(jìn)入城鎮(zhèn)，成為城鎮(zhèn)居民，這一指標(biāo)將會進(jìn)一步提高，由此產(chǎn)生的新居住、新辦公、新商業(yè)需求不斷增加，給房地產(chǎn)的發(fā)展持續(xù)提供機遇。其次是棚改方面，與群眾住房密切掛鉤的棚改，仍然是未來房地產(chǎn)當(dāng)中的重要機會。各級政府對棚改工作的力度不會降低，對于基本面好、有合作機會、獲地比高的三四線城市，棚改是房地產(chǎn)企業(yè)可以積極進(jìn)入的一個領(lǐng)域。最后是舊城改造。近幾年，政府工作堅持有序推進(jìn)城中村改造，老舊小區(qū)改造，除了做好傳統(tǒng)舊改業(yè)務(wù)外，還需要加快形成盤活存量資產(chǎn)，特別是以舊樓改造為主的城市新模式，這對房地產(chǎn)行業(yè)來說也是很好的機會。

　　二、不利因素

　?。ㄒ唬┤狈ν晟频陌l(fā)展模式

　　房地產(chǎn)行業(yè)過去由于增長速度過快出現(xiàn)了許多問題，對房地產(chǎn)行業(yè)的穩(wěn)定發(fā)展造成了一定的影響。大城市中的過高房價與人們實際的收入水平互相沖突，所以住房空置率過高。經(jīng)濟(jì)發(fā)展水平一般的三、四線城市，政府通過低價出售土地來吸引外來開發(fā)商來帶動城市經(jīng)濟(jì)增長，導(dǎo)致庫存率過高，降低了資產(chǎn)質(zhì)量，帶來了金融系統(tǒng)的潛在風(fēng)險。同時房地產(chǎn)行業(yè)的誠信體系還有待建設(shè)，部分房地產(chǎn)企業(yè)的虛假宣傳、違法廣告、捂盤惜售、哄抬房價等擾亂市場秩序的行為，不利于行業(yè)的健康發(fā)展。

　　（二）民營房企融資難、融資貴現(xiàn)象突出

　　房企融資方式主要包括銀行開發(fā)貸、信托等非標(biāo)融資、發(fā)行債券。政策方面，銀行開發(fā)貸、非標(biāo)融資均面臨不同程度的監(jiān)管趨嚴(yán)影響，債券發(fā)行主體仍以國企、上市品牌房企為主，募集資金用途多用于借新還舊，而不能用于除住房租賃項目之外的拿地和房地產(chǎn)項目建設(shè)。投資機構(gòu)偏好方面，投資機構(gòu)更傾向于參考中房協(xié)或其他第三方機構(gòu)出具的綜合實力或銷售排名，風(fēng)險偏好由百強房企迅速收縮至前50甚至前30強，而房企信用債則受到行業(yè)下行、負(fù)面事件及監(jiān)管趨嚴(yán)影響，市場風(fēng)險偏好大幅降低，部分機構(gòu)甚至對“民營房企”采取一刀切的態(tài)度。民營房企尤其是民營中小房企的融資環(huán)境明顯不如國有房企，融資難、融資貴現(xiàn)象十分突出。

　　（三）租賃市場需加強監(jiān)管

　　推進(jìn)租購并舉的住房制度，被認(rèn)為是長效機制建設(shè)的重要一環(huán)。2018年，部分城市加大了住房租賃管理，租賃將在解決居住問題方面發(fā)揮重要作用。然而，不可回避的是，當(dāng)前租賃市場的發(fā)育尚不成熟，也遇到了一些問題。比如北京在8月份出現(xiàn)過一輪房屋租賃價格快速上漲，租賃機構(gòu)亂象較多，一些機構(gòu)因為和金融工具摻和在一起，出現(xiàn)了資金鏈斷裂的情況。一旦代理經(jīng)租企業(yè)挪用“租金貸”資金或經(jīng)營不善導(dǎo)致資金鏈斷裂，將嚴(yán)重侵害租賃當(dāng)事人合法權(quán)益，擾亂住房租賃市場秩序。城市住房租賃市場出現(xiàn)的新問題需要引起高度關(guān)注，同時加強防范“租金貸”引發(fā)的社會風(fēng)險。相關(guān)部門也應(yīng)防范代理經(jīng)租企業(yè)哄抬租金。代理經(jīng)租行業(yè)高價爭搶房源的情況需要未雨綢繆，防患于未然。