關(guān)鍵詞：新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新地方政府開發(fā)企業(yè) 實(shí)體企業(yè)

《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地政策的意見》 ——對地方政府、開發(fā)企業(yè)和實(shí)體企業(yè)的意義

作者：中投顧問　時(shí)間：2015/9/22

　　日前，國土資源部聯(lián)合發(fā)展改革委、科技部、工業(yè)和信息化部、住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、商務(wù)部印發(fā)了《關(guān)于支持新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展促進(jìn)大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新用地政策的意見》（國土資規(guī)〔2015〕5號），以下簡稱《意見》。

　　其背景主要有以下幾方面：一是在經(jīng)濟(jì)新常態(tài)的背景下，國內(nèi)經(jīng)濟(jì)需要通過驅(qū)動(dòng)創(chuàng)新、大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新和戰(zhàn)略新興產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長，產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型。二是現(xiàn)有土地政策及規(guī)劃與新產(chǎn)業(yè)新業(yè)態(tài)發(fā)展需求匹配度不夠。三是政府層面在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中，除常規(guī)土地價(jià)格、稅收等手段外，缺乏其他更具靈活性的工具。四是目前國內(nèi)產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)主體由政府轉(zhuǎn)變?yōu)檎舐?lián)合或企業(yè)主導(dǎo)的開發(fā)模式，企業(yè)在對項(xiàng)目運(yùn)作過程中需要更為靈活的手段，現(xiàn)有土地政策和法規(guī)難以滿足實(shí)際需求。在此背景下，《意見》的出臺對地方政府、開發(fā)企業(yè)和實(shí)體企業(yè)將具有重要意義。

　　地方政府：地方政府在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中自主權(quán)增加、可利用工具更加多樣化

　　一是對于重點(diǎn)發(fā)展新產(chǎn)業(yè)用地指標(biāo)具有優(yōu)先權(quán)，可適度增加年度新增建設(shè)用地指標(biāo)，避免土地指標(biāo)瓶頸限制。

　　二是在現(xiàn)有國家城市用地分類的基礎(chǔ)上制定地方標(biāo)準(zhǔn)予以明確，向社會(huì)公開后實(shí)施，這一權(quán)利下放并明確在市級以上（含地市級）政府部門，增強(qiáng)了地方政府在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中的政策工具。

　　三是在土地出讓方式更具有靈活性，根據(jù)企業(yè)意愿、市場情況可采用先租后讓、租讓結(jié)合供應(yīng)方式，對于符合《劃撥用地目錄》的，可以劃撥供應(yīng)。

　　四是在公開招拍掛的情況下，可將投資和產(chǎn)業(yè)主管部門提出的產(chǎn)業(yè)類型、生產(chǎn)技術(shù)、產(chǎn)業(yè)標(biāo)準(zhǔn)、產(chǎn)品品質(zhì)要求作為土地供應(yīng)前置條件，確保政府能夠在在公平、公正、不排除多個(gè)市場主體競爭的前提下選擇最優(yōu)合作招商對象。

　　五是地方政府有權(quán)利對不同產(chǎn)業(yè)采取差別化用地政策。

　　開發(fā)企業(yè)：對于產(chǎn)業(yè)園區(qū)開發(fā)企業(yè)（產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)商）取地方式更為靈活、支持政策更為明確，避免了有政策無支持一是根據(jù)園區(qū)主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)能夠與政府協(xié)商用地性質(zhì)，同時(shí)根據(jù)企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略、現(xiàn)金流等因素考慮更為靈活的取地方式，如先租后讓、租讓結(jié)合或者劃撥用地等。

　　二是在拿地過程中能夠明確用地性質(zhì)、后期是否可分割銷售以及配套設(shè)施的建設(shè)比例，避免了因政策“插邊球”而導(dǎo)致后期運(yùn)營風(fēng)險(xiǎn)。

　　三是明確現(xiàn)有存量物業(yè)及用地用途改變后性質(zhì)及權(quán)利類型，對于用地性質(zhì)、生產(chǎn)服務(wù)配套設(shè)施比例及是否可分割銷售予以明確，并給與五年過渡期。

　　四是明確了園區(qū)開發(fā)中的各類政策扶持。如，國家在重大產(chǎn)業(yè)關(guān)鍵共性技術(shù)、裝備和標(biāo)準(zhǔn)研發(fā)攻關(guān)及技術(shù)改造基建專項(xiàng)、工業(yè)轉(zhuǎn)型升級等資金安排上，對各類開發(fā)區(qū)、產(chǎn)業(yè)集聚區(qū)中的重點(diǎn)企業(yè)予以支持；創(chuàng)辦三年內(nèi)租用經(jīng)營場所的小型微型企業(yè)，投資項(xiàng)目屬于新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，可給予一定比例的租金補(bǔ)貼；配套設(shè)施一定比例內(nèi)可按照工業(yè)用途管理等。

　　實(shí)體企業(yè)

　　為實(shí)體企業(yè)轉(zhuǎn)型升級，產(chǎn)業(yè)集聚提供土地支持和資金扶持。

　　一是傳統(tǒng)工業(yè)企業(yè)轉(zhuǎn)為先進(jìn)制造業(yè)企業(yè)，以及利用存量房產(chǎn)進(jìn)行制造業(yè)與文化創(chuàng)意、科技服務(wù)業(yè)融合發(fā)展的，在符合產(chǎn)業(yè)政策和土地規(guī)劃的前提下，可在原有用地性質(zhì)下盤活物業(yè)和土地資源，過渡期內(nèi)（5年）不需要增加土地成本。

　　二是通過土地用途兼容綜合利用和入園企業(yè)技改升級轉(zhuǎn)型資金扶持，促進(jìn)產(chǎn)城融合和產(chǎn)業(yè)集聚。如，新產(chǎn)業(yè)工業(yè)項(xiàng)目用地，生產(chǎn)服務(wù)、行政辦公、生活服務(wù)設(shè)施建筑面積占項(xiàng)目總建筑面積比例不超過15%的，可仍按工業(yè)用途管理。

　　降低小微企業(yè)成本，保障發(fā)展空間，為大眾創(chuàng)業(yè)萬眾創(chuàng)新提供了保障。

　　一是通過租金補(bǔ)貼降低小微企業(yè)在新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)發(fā)展中的成本。如創(chuàng)辦三年內(nèi)租用經(jīng)營場所的小型微型企業(yè)，投資項(xiàng)目屬于新產(chǎn)業(yè)、新業(yè)態(tài)的，可給予一定比例的租金補(bǔ)貼。

　　二是積極盤活現(xiàn)有存量物業(yè)，鼓勵(lì)建設(shè)創(chuàng)業(yè)創(chuàng)新平臺。如利用存量房產(chǎn)興辦創(chuàng)客空間、創(chuàng)業(yè)咖啡、創(chuàng)新工場等眾創(chuàng)空間的，可實(shí)行繼續(xù)按原用途和土地權(quán)利類型使用土地的過渡期政策。

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