關鍵詞:三中全會 房地產(chǎn)
解讀十八屆三中全會對房地產(chǎn)行業(yè)影響
作者:中投顧問 時間:2014/3/20
十八屆三中全會落幕后,中央比往常更快的出臺了《中共中央關于全面深化改革若干重大問題的決定》,未來將對國內(nèi)經(jīng)濟、政治、文化、民生產(chǎn)生深遠的影響。作為國內(nèi)經(jīng)濟改革綱領性的文件,會議公報明確提出:經(jīng)濟體制改革是全面深化改革的重點,核心問題是處理好政府和市場的關系,使市場在資源配置中起決定性作用和更好發(fā)揮政府作用。
中投顧問房地產(chǎn)行業(yè)研究員韓長吉表示,《決定》并沒有對房地產(chǎn)行業(yè)潑墨過多,但是相關行業(yè)或者領域的改革將對房地產(chǎn)市場產(chǎn)生深遠的影響??梢哉f,三中全會后,房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的大的背景、環(huán)境、所面臨的局面有根本性的改變。《決定》中關于土地制度改革、戶籍制度改革、房地產(chǎn)稅的征收等對樓市的影響最為長遠和深刻。當然,短期內(nèi)還難以直接看出效果。
《決定》中提出,“建立城鄉(xiāng)統(tǒng)一的建設用地市場。在符合規(guī)劃和用途管制前提下,允許農(nóng)村集體經(jīng)營性建設用地出讓、租賃、入股,實行與國有土地同等入市、同權同價。縮小征地范圍,規(guī)范征地程序,完善對被征地農(nóng)民合理、規(guī)范、多元保障機制。擴大國有土地有償使用范圍,減少非公益性用地劃撥。建立兼顧國家、集體、個人的土地增值收益分配機制,合理提高個人收益。完善土地租賃、轉讓、抵押二級市場。”
土地資源是房企存在的根基,沒有充足的土地儲備對于房企而言如同“巧婦難為無米之炊”。土地制度改革涉及到未來房企拿地的成本、全國住宅用地供應量涉及到“小產(chǎn)權房”的“轉正”等問題,對開發(fā)商的影響較大。目前來看,政策主要意圖還是在于保障農(nóng)民獲取更多的財產(chǎn)性收入,但城郊地區(qū)的土地則有更多的利益和潛在升值的可能,也是各方關注和博弈的焦點。
關于戶籍制度改革,《決定》中指出,“推進農(nóng)業(yè)轉移人口市民化,逐步把符合條件的農(nóng)業(yè)轉移人口轉為城鎮(zhèn)居民。創(chuàng)新人口管理,加快戶籍制度改革,全面放開建制鎮(zhèn)和小城市落戶限制,有序放開中等城市落戶限制,合理確定大城市落戶條件,嚴格控制特大城市人口規(guī)模。建立財政轉移支付同農(nóng)業(yè)轉移人口市民化掛鉤機制,從嚴合理供給城市建設用地,提高城市土地利用率。”
“嚴格控制特大城市人口規(guī)模”會影響到未來樓市住房剛需。戶籍在國內(nèi)是一個不容忽視的身份證明。因為戶籍與很多利益關系相關聯(lián),比如孩子上學,社保繳納以及與之相關的醫(yī)療、養(yǎng)老等等。從國家政策的角度來看,城鎮(zhèn)化是要持續(xù)推進的,這點毋庸置疑,城鎮(zhèn)化是解決“三農(nóng)”問題的必要途徑,也是持續(xù)繁榮、帶動國內(nèi)經(jīng)濟的有效手段。未來國家將重點促進中小城鎮(zhèn)的發(fā)展,對大城市的人口規(guī)模有限制。這對房企有影響,一個是風險,特大城市高價拿地,未來缺乏人口支撐,則盈利難以保障;另一個是機遇,城鎮(zhèn)化雖然不是房地產(chǎn)化,但是缺不了房地產(chǎn)來“添磚加瓦”。
最后是房地產(chǎn)稅?!稕Q定》中表明,“完善稅收制度。深化稅收制度改革,完善地方稅體系,逐步提高直接稅比重。推進增值稅改革,適當簡化稅率。調整消費稅征收范圍、環(huán)節(jié)、稅率,把高耗能、高污染產(chǎn)品及部分高檔消費品納入征收范圍。逐步建立綜合與分類相結合的個人所得稅制。加快房地產(chǎn)稅立法并適時推進改革,加快資源稅改革,推動環(huán)境保護費改稅。”
中投顧問產(chǎn)業(yè)與政策研究中心主任扈志亮指出,房地產(chǎn)稅的征收涉及到房地產(chǎn)行業(yè)長效機制的建立。房地產(chǎn)稅作為一項基本稅,其目的和征收的意義不在于對房價的打壓,而是通過固定化的征收,來改變當前的財稅征收體系,與國家提出的改革財稅體系有很大的關聯(lián)。加快房地產(chǎn)稅的立法,將從根本上改變地方政府財稅收入體系,中央與地方財權與事權不匹配的現(xiàn)狀將有所調節(jié)。未來中央對樓市或將擁有更大的影響力。
在政策出臺之前,房企自身發(fā)展情況已經(jīng)發(fā)生了變化,最明顯的變化之一為毛利率的降低。“招保萬金”四大龍頭房企,其銷售毛利呈現(xiàn)一定的下降趨勢。
房企發(fā)展的大環(huán)境已然改變,多元化發(fā)展成為一些房企的選擇,萬科開始涉足商業(yè)地產(chǎn);恒大踢起了足球,玩起了音樂;星河灣賣起了白酒。
一直以來關于市場“看不見的手”和國家宏觀調控“看得見的手”的討論和爭議就沒有停止過,尤其是對于發(fā)展中的社會主義國家而言,當然這其中有歷史、國家政治、體制等多方面的因素。從計劃經(jīng)濟到市場經(jīng)濟是一個巨大的轉變,從政府主導到市場主導更是觀念性的突破。未來市場化將在我國經(jīng)濟領域的各個層面有所體現(xiàn),實現(xiàn)資源的有效配置,體現(xiàn)政府的服務功能而不是行政干預。市場化也是房地產(chǎn)行業(yè)未來發(fā)展的大環(huán)境,市場化下房企擁有了更多的主動權,但是相應也面臨諸多挑戰(zhàn)。
房地產(chǎn)行業(yè)市場化競爭將更加激烈,市場更加透明、公開、公平,市場競爭秩序有望趨好。大型房企實力雄厚,品牌知名度高,信譽高,產(chǎn)品質量有保障,融資、產(chǎn)品變現(xiàn)均不是問題;小型房企恐怕就沒有如此好的生存環(huán)境。房地產(chǎn)行業(yè)市場化競爭的大幕拉開,房企們開始拼資金、品牌、產(chǎn)品質量、物業(yè)管理服務等等,這些將有望提高行業(yè)整體的素質,更好的滿足消費者需求。
環(huán)境改變?nèi)耸拢厔菰炀统蓴?。十八界三中全會政府對于房地產(chǎn)行業(yè)的宏觀政策將傾向于市場化。房企要想在新環(huán)境下表現(xiàn)不俗,還需要下一番功夫。