關(guān)鍵詞：房地產(chǎn)

兩會(huì)后房地產(chǎn)政策漸明樓市增長(zhǎng)趨勢(shì)漸緩

作者：中投顧問(wèn)　時(shí)間：2014/3/20

　　2014年樓市怎么走？這是一個(gè)問(wèn)題，一個(gè)關(guān)系到億萬(wàn)老百姓安居置業(yè)的問(wèn)題?，F(xiàn)實(shí)情況是，房?jī)r(jià)越來(lái)越高，購(gòu)房者越來(lái)越敏感，樓市累積的風(fēng)險(xiǎn)恐怕也在不斷的加碼，但是目前還沒(méi)有出現(xiàn)“壓死駱駝的最后一根稻草”。那根稻草會(huì)是誰(shuí)？銀行、政府、購(gòu)房者，又或許是房企自己？

　　猜測(cè)太遙遠(yuǎn)還是讓我們著眼于當(dāng)下。兩會(huì)前，房地產(chǎn)市場(chǎng)真有點(diǎn)兒“風(fēng)聲鶴唳，草木皆兵”的味道。一二月份房地產(chǎn)銷(xiāo)售面積、銷(xiāo)售業(yè)績(jī)普遍回落；市場(chǎng)上傳出消失，部分銀行“停止房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)貸業(yè)務(wù)”；最近炒得沸沸揚(yáng)揚(yáng)的關(guān)于杭州、常州部分樓盤(pán)大幅降價(jià)銷(xiāo)售的情況，著實(shí)讓投資者們捏了一把汗。

　　人們期待兩會(huì)，人們更關(guān)注兩會(huì)將出臺(tái)怎樣的政策來(lái)引導(dǎo)樓市的發(fā)展。2014年兩會(huì)樓市政策頗為簡(jiǎn)單，頗有深意。為了更好的理解今年兩會(huì)關(guān)于樓市的政策，首先來(lái)回顧下過(guò)往政府對(duì)于樓市的調(diào)控政策。

　　回顧過(guò)往，從2005年開(kāi)始至今的9年間，除了2009年，每年政府工作報(bào)告中，都把調(diào)控房?jī)r(jià)作為重點(diǎn)。比如：2005年：重點(diǎn)抑制生產(chǎn)資料價(jià)格和房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲。2006年：繼續(xù)解決部分城市房地產(chǎn)投資規(guī)模過(guò)大和房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的問(wèn)題。

　　2007年：抑制房地產(chǎn)價(jià)格過(guò)快上漲，保持合理的價(jià)格水平。2008年：防止房?jī)r(jià)過(guò)快上漲。2010年：堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭。2011年：切實(shí)穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格。2012年：促進(jìn)房?jī)r(jià)合理回歸。2013年：抓緊完善穩(wěn)定房?jī)r(jià)工作責(zé)任制。

兩會(huì)后房地產(chǎn)政策漸明樓市增長(zhǎng)趨勢(shì)漸緩

　　2009年之所以出現(xiàn)例外，主要是2008年下半年，受?chē)?guó)際金融危機(jī)影響，我國(guó)經(jīng)濟(jì)增幅猛降，樓市大幅降溫，此時(shí)的政府不是想著如何調(diào)控樓市的發(fā)展而是想著如何保障經(jīng)濟(jì)的軟著陸，如何保障房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展。

　　中投顧問(wèn)房地產(chǎn)行業(yè)研究員殷旭飛表示，而在今年的兩會(huì)中，關(guān)于房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)控政策恐怕又要例外一次了。2014年政府工作報(bào)告明確指出，“針對(duì)不同城市情況，增加中小套型商品房和共有產(chǎn)權(quán)住房供應(yīng)，抑制投機(jī)、投資性需求，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展”。一句“促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展”似乎顯得有些陌生，相對(duì)比對(duì)樓市的高壓政策而言。

　　今年的樓市調(diào)控政策，簡(jiǎn)而言之就是分類(lèi)調(diào)控。所謂的“分類(lèi)”可以從三個(gè)方面來(lái)看：第一，分城市和區(qū)域，一二線(xiàn)和三地線(xiàn)城市房地產(chǎn)市場(chǎng)分化較為明顯，針對(duì)住房供不應(yīng)求的城市，主要以增加住房供給，增加住宅土地供給，加大保障房建設(shè)為重點(diǎn)，而三四線(xiàn)部分樓市供應(yīng)過(guò)度，庫(kù)存量較高甚至高于當(dāng)?shù)劁N(xiāo)量12-15個(gè)月的城市，則要加強(qiáng)樓市的調(diào)控，控制住宅類(lèi)土地的供給，主要以消化庫(kù)存為主。第二，對(duì)購(gòu)買(mǎi)者進(jìn)行分類(lèi)，政策指出要保障剛需購(gòu)房者需求，而對(duì)投機(jī)、投資性購(gòu)房需要要有所抑制。

　　第三，從住房供給方來(lái)分類(lèi)，即低收入者的保障類(lèi)住房主要靠政府來(lái)供給，而中高收入者消費(fèi)的商品房主要由開(kāi)發(fā)商、市場(chǎng)來(lái)滿(mǎn)足。在確立了分類(lèi)政策后，各城市根據(jù)不同的情況，具體的樓市政策也會(huì)有所不同，如一線(xiàn)城市限購(gòu)限貸政策一時(shí)半會(huì)兒不會(huì)退出，而三四線(xiàn)城市對(duì)這些政策實(shí)際上早已放松，未來(lái)為刺激以及保障樓市正常運(yùn)行，出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房政策也不是沒(méi)有可能。

　　中投顧問(wèn)研究總監(jiān)郭凡禮表示，新一屆政府對(duì)待樓市的態(tài)度早在十八界三中全會(huì)上就有所體現(xiàn)，靠市場(chǎng)，減少行政手段的直接干預(yù)。此次兩會(huì)上，政府雖然出臺(tái)了“分類(lèi)調(diào)控”政策，但是可以看見(jiàn)，政府更加清晰明白了自己可以干什么，自己干什么有效，而不是“一刀切”，統(tǒng)一調(diào)控。國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)分化的格局也明示了統(tǒng)一調(diào)控的不可能性。

　　政策越來(lái)越明朗，但是樓市成交量的萎縮、增長(zhǎng)趨勢(shì)趨緩已經(jīng)是不爭(zhēng)的事實(shí)。3月上半月，北京商品住宅成交3346套，成交面積33.37萬(wàn)平方米，同比去年3月上半月，成交套數(shù)、成交面積分別大幅萎縮了44%、50%。其數(shù)據(jù)還稱(chēng)，春節(jié)后（2月8日——3月16日）的一個(gè)多月時(shí)間里，北京成交價(jià)格低于2.5萬(wàn)元/平方米的中低價(jià)位房源，僅售出3641套，相當(dāng)于去年同期的41%，此外，與去年同期相比，中低價(jià)位房源占市場(chǎng)總交易量的比例也大幅下滑16個(gè)百分點(diǎn)，由去年的86%降至70%，剛需市場(chǎng)狀況不容樂(lè)觀。

　　而從房企的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)來(lái)看，數(shù)據(jù)顯示，截至3月13日，已經(jīng)有30家品牌房企公布了前2個(gè)月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)，其中2月份這30家房企銷(xiāo)售業(yè)績(jī)合計(jì)為665億元，環(huán)比1月份的1082.88億元大降39%。而這30家企業(yè)中，有16家企業(yè)前2個(gè)月的銷(xiāo)售業(yè)績(jī)出現(xiàn)了同比下調(diào)。

　　這與當(dāng)前樓市風(fēng)聲緊有關(guān)，也是值得房企所警惕的。從購(gòu)房者心理來(lái)看，目前市場(chǎng)上購(gòu)房者觀望的氣氛較為濃厚。人們緊緊地抓住自己的錢(qián)袋子唯恐在最高點(diǎn)時(shí)入市購(gòu)房，之后如果樓市走上下坡路，那就沒(méi)有后悔藥可以吃了。各地不時(shí)爆出一些樓盤(pán)降價(jià)的消息，著實(shí)刺激了消費(fèi)者敏感的心。另一方面，不少銀行不僅停止了之前的房貸的優(yōu)惠政策，而且有提高首付款的比例，這無(wú)疑提高了購(gòu)房成本，更加讓一些購(gòu)房者望而卻步。

　　在日前出臺(tái)的新型城鎮(zhèn)化規(guī)劃中提高的一個(gè)是關(guān)于保障房建設(shè)、棚戶(hù)區(qū)改造的項(xiàng)目，將涉及到470萬(wàn)戶(hù)以上，實(shí)際投資超過(guò)1億元，政策將對(duì)鋼鐵、水泥、化工以及房地產(chǎn)等行業(yè)均有利好。

　　總體而言，政策支持房地產(chǎn)健康發(fā)展，尤其是在經(jīng)濟(jì)下滑通道時(shí)；另一方面，不會(huì)放任其肆意膨脹，靠市場(chǎng)，但是也需要理性。房地產(chǎn)市場(chǎng)政策前景漸明，房地產(chǎn)發(fā)展已經(jīng)走過(guò)了之前的黃金十年，未來(lái)增長(zhǎng)將放緩。

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